3. Упрощается процедура выдачи доверенностей при распоряжении недвижимостью, что не будет обеспечивать в полной мере проверку законности юридических действий участников гражданского оборота.
В Федеральном законе «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» везде речь идет о том, что представитель должен представить надлежащим образом оформленную доверенность (ст. 16 и др.). Но дело в том, что согласно ст. 185 ГК такая доверенность может быть совершена в простой письменной форме, поскольку для сделок по отчуждению недвижимости не установлена обязательная нотариальная форма. Государственный регистратор вправе принять доверенность в простой письменной форме. То же самое относится и к доверенностям на получение дубликатов утраченных правоустанавливающих документов (купли-продажи, передачи жилого помещения в собственность и т.д.). Такие доверенности также могут совершаться в простой письменной форме.
Поскольку введение простой письменной формы привело бы к значительной криминализации рынка недвижимости, то здесь практика стихийно пошла по пути использования в основном нотариально удостоверенных доверенностей либо требования о явке на государственную регистрацию всех участников сделки.
4. Процедура государственной регистрации может существенно замедлить гражданский оборот в сфере недвижимости, например связанный с ипотечным кредитованием, когда приобретается квартира, которая должна быть заложена под полученный кредит. Кроме того, установленный месячный срок регистрации ипотеки в обеспечение кредитного обязательства в условиях современных динамичных финансовых отношений достаточно длителен, в особенности такой срок будет задерживать инвестиционные процессы по программам микрокредитования.
Регистрация может осложнить исполнение важного и практически существенного условия – оплату по договору купли-продажи. Дело в том, что сделка считается совершенной с момента регистрации, которая произойдет по закону через месяц. В этой ситуации рискует продавец – поскольку при неоплате после регистрации ему придется по суду требовать исполнения условий сделки в этой части, равно как и покупатель – ему неясно, произойдет регистрация либо нет, так как в этом случае, отдав деньги, он может их получить обратно с большим трудом. Кроме того, дело в том, что в современном гражданском обороте значительная часть сделок купли-продажи – это на самом деле длинные обменные цепочки, когда покупка возможна после предварительной продажи и т.д. Здесь длительные сроки регистрации будут препятствовать динамике гражданского оборота.
С целью минимизации последствий такого правового регламента необходимо ввести процедуры ускоренной регистрации для нотариально удостоверенных сделок, предоставление на период регистрации гарантий по оплате сторонам со стороны фирм недвижимости, которые в этом случае должны быть достаточно крупными, и т.д.
5. Регистратор в соответствии с юридической моделью своей деятельности не оказывает правовую помощь гражданам, в том числе бесплатно. Кроме того, не установлены льготы для граждан при оплате сбора за регистрацию. Нотариусы являются субъектами, на которых государством возложена обязанность обеспечивать реализацию права граждан на получение в соответствии со ст. 48 Конституции РФ квалифицированной юридической помощи, в том числе бесплатной. Между тем регистратор в соответствии со своей моделью деятельности такую помощь не оказывает, поскольку стороны должны ему представить уже готовый и подписанный текст сделки.
Кроме того, при обращении к нотариусу, в отличие от регистрации, целый ряд граждан и организаций имеют право на льготы – бесплатное либо на льготных условиях совершение нотариальных действий.
6. Различен правовой статус и квалификационные требования к регистратору и нотариусу. Нотариус может действовать самостоятельно либо выступать как государственный служащий. Что касается регистратора, то это государственный служащий, замещающий ведущую государственную должность. Существенно различен уровень квалификационных требований к нотариусу и регистратору. Для лица, претендующего на занятие должности как нотариуса, занимающегося частной практикой, так и государственного нотариуса, необходимо наличие высшего юридического образования, прохождение стажировки у нотариуса по общему правилу сроком не менее одного года, сдача квалификационного экзамена. Только потом может появиться возможность конкурсного занятия вакантной должности нотариуса.
Для занятия должности регистратора высшее юридическое образование не обязательно, регистратором прав может быть назначено лицо, имеющее опыт работы в органах государственной регистрации прав не менее двух лет, т.е. с опытом, но со средним образованием. Кроме того, регистратору не надо проходить стажировку, достаточно пройти специальные курсы (учебная программа до 150 часов) и сдать квалификационный экзамен. Таким образом, вызывает удивление, что для столь сложной и содержательной юридической деятельности регистратора в законе устанавливаются достаточно заниженные квалификационные требования.
Таким образом, деятельность регистратора должна усилить государственные гарантии и надзор за соблюдением правового регламента на стадии регистрации прав и сделок, прежде всего путем ведения единого реестра. Но происходит это за счет снижения правовых гарантий на стадии согласования условий сделки, проверки наличия всех законных предпосылок ее совершения. Тем самым суживается сфера публично-правового контроля в сфере гражданского оборота, связанного с недвижимостью, и увеличивается сфера частноправового взаимодействия сторон.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424