Как представляется, норма, содержащаяся в ст. 76 Закона об ипотеке, весьма несовершенна. Причем не только с точки зрения теоретической, но и исходя из практических соображений. Как известно, ипотека есть залог недвижимости. «Материалы и оборудование, заготовленные для строительства» не относятся к недвижимому имуществу. Залог объекта, не завершенного строительством, подчинен особым правилам (см. об этом § 4 гл. 11). Это во-первых. Во-вторых, «при предоставлении кредита для сооружения жилого дома» и заключении договора о залоге (ст. 76 Закона об ипотеке) чаще всего и этого «незавершенного строительства» еще нет. Поскольку нет недвижимого имущества, постольку не может быть и договора об ипотеке. Удостоверять такого рода договоры ипотеки нельзя.
Вместе с тем возможна ситуация, когда при предоставлении кредита для сооружения жилого дома заключается договор залога имущества (жилого дома), которое появится в будущем (см. об этом § 4 гл. 11). Может быть предусмотрен и залог «материалов и оборудования, заготовленных для строительства». Они должны быть перечислены в договоре, должна быть и оценка. Но это залог движимого имущества.

4. Залогодатель

Залогодателем жилого дома или квартиры, в изъятие из общих правил (см. § 3 гл. 10), может быть только собственник. Но не любой. Не могут быть залогодателями такие собственники, как Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.
Юридические лица, являющиеся собственниками своего имущества, могут быть залогодателями жилых домов и квартир. К их числу относятся хозяйственные товарищества и общества, кооперативы (производственные и потребительские), общественные и религиозные организации и др.
Не могут быть залогодателями жилых домов и квартир юридические лица, которые владеют имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения, финансируемые собственником).
Ни при каких обстоятельствах не могут быть залогодателями домов и квартир органы государственной власти и органы местного самоуправления. Эти ограничения обусловлены запретом ипотеки жилья, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке).
Вместе с тем следует отметить, что запрет выступать в качестве залогодателя юридическим лицам – несобственникам имущества и органам государственной власти и местного самоуправления распространяется лишь на ипотеку жилых домов и квартир. Значит, если объект недвижимости не включен в состав государственного или муниципального жилищного фонда, то возможна передача такого объекта в ипотеку. Так, возможен залог недостроенного жилого дома по общим правилам об ипотеке не завершенного строительством недвижимого имущества (см. п. 2 § 4 гл. 11). Точно так же допускается ипотека «бывшего жилого дома» или «бывшей квартиры», т.е. объектов, которые в установленном порядке исключены из состава государственного или муниципального жилищного фонда.
Гражданин – собственник жилого дома или квартиры вправе передавать эти объекты в залог.
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, осуществляется с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке). Значит, при удостоверении договора ипотеки жилья, принадлежащего кому-либо из указанных лиц, кроме прочего, нотариусу должно быть представлено и разрешение органа опеки и попечительства. Более того, нотариальная практика идет по тому пути, что разрешение органа опеки и попечительства истребуется не только в указанном случае, но и во всех случаях, когда в жилом помещении, которое предполагается передать в ипотеку, проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. Даже если эти лица не являются собственниками (сособственниками) жилого дома или квартиры. Основанием формирования такой практики, по-видимому, явилось стремление обеспечить интересы указанных граждан, не допустить нарушения их жилищных прав. А с точки зрения формально юридической обоснованием такой практики может быть содержание п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке. Из довольно запутанного текста данного пункта следует, что законодатель будто бы устанавливает только наиболее общие правила о порядке и условиях предоставления разрешения на передачу жилья в ипотеку. Соответствующие нормы выглядят как процедурные (материально-правовая норма содержится в п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке). Но в ходе изложения этих, прежде всего, процедурных норм говорится о предоставлении разрешения на передачу в ипотеку жилья, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. А в абз. 2 п. 3 ст. 77 прямо говорится о решении органа опеки и попечительства относительно передачи в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника. Таким образом, если в жилом помещении проживают указанные лица, то на передачу его в ипотеку требуется разрешение органа опеки и попечительства. Даже если они не собственники (не сособственники) жилья.
Для получения разрешения органа опеки и попечительства в этот орган подается заявление. Решение органа опеки и попечительства должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 дней со дня подачи заявления. В разрешении на ипотеку должно быть отказано, если у органа опеки и попечительства имеются основания для признания того, что ипотекой нарушаются (могут быть нарушены) права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан (предельно широкий критерий, открывающий простор субъективизму работников органов опеки и попечительства, но вряд ли возможно выработать более четкий критерий).
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424